等我回家的时候媛媛正抱着安安在三楼露台，我接过安安，媛媛便关心地问：“是箱包城项目的事情？”
我把箱包城的项目资料递给媛媛道：“对的，已经规划完成了，和安厦大厦一样，是明年的招商引资项目之一，这个是第一期的规划，林书记主要是看我有没有意向独立投资整个第一期，我暂时只承诺了保底投资一千万，整个项目预算是8000万。”
“8000万呀，真不少了，差不多我们流动资金的一半了。”媛媛也是接过资料大概看了一下。
“那你打算着手调研了吗？从哪里开始着手，这块我们不熟悉啊。”
“简单，都做第二遍了，第一点肯定是摸底了，这个预算是政府预算的，实际投资按上次的比例就六成多不到七成，也就是五六千万的样子，然后就是估算这里的工业别墅的价值，这一块是卖的，这个是短期的变现能力，就和我们的安厦大厦一样的，至于工业厂房和仓储物流这块主要是出租，所以，如果是工业别墅这块的商业价值基本上和投资相当或者哪怕回来一半以上，那这个项目施工哪怕超过一年我们都能做了，也就是投入比如说六千万，一年以后我们能收回个三千万以上，剩下的部分出租就可以了，风险基本上不大，但是肯定没有安厦这边的回报快，也没有这么高了。”
“嗯，安厦毕竟是商业项目，箱包城严格来算是工业项目，不过这个项目做起来也好，我们不是有打算投产耗材工厂嘛，就和安厦我们正好需要办公室一样，首先自己就省下来几百万建工厂的成本了。”
“这也是，不过我们这个工厂相对整体来说是小数字，不能这么想，容易走偏，首先还是得看这个项目本身的回报，我看了一下大概数字，商业别墅这边规划的是300平方左右一栋，我们先预算和我们老房子房价差不多，那就是1000一方，一栋就是30万，这里总共是规划了三百多栋，那就是1个亿多一些，也就是说理论上我们只要两年内销售其中的三四成，这样项目就是可行的了。”
“你是倾向于整体投资了？”
“也不能倾向于整体投资，只是初步分析，这个也是我承诺至少投资一千万的原因，如果投1000万，那么其实就是相当于我们出了几百万建了一个工厂然后租给自己差不多意思了，其实我们也就投了几百万进去，这个投资肯定是没有任何风险了，这个我们可以在投资协议里面说明单独核算一块就好，至于整体投资还是按老规距，先出简单的效果图，然后再找几家公司估算整体投资，这里面积够大，土地出让金也不算高，应该是问题不大的才对。”
“也对，至少要行摸底了，早知道这边要规划工业别墅，我们当时不必要在这边非得建个别墅了，还提着稍微擦边的风险。”
“已经发生的事情就不用再提了，没有发生的事情谁知道呢，何况这个别墅就很好啊，没有地面别墅那么热，蚊子也基本上没有，空气风景都比较好，就算工业别墅建好也没有这里好了，而且如果你喜欢，工业别墅我们到时候自己留一栋建好一些，万一这边以后被列为违章我们就搬那边去好了。”
“那倒不用，其实这里我也挺喜欢的，不用折腾，更何况以后说不定有更好的，而且这里城建是审批通过了的正常就不可能在后面又变成违章了。”
这事儿其实也就是自家讨论一下，具体的还是得按照流程来，一个是建筑成本评估，项目里面的1200万的土地出让金这个是不会变少的，主要是建筑成本这块看多少。
所以我第一时间打了电话给设计公司的刘总，让帮忙做一个简单的设计图，其实就是一个效果图，项目的电子版资料林书记已经安排发我邮箱了，直接转发一下就行，刘总合作过一次了，所以更加爽快，甚至表示初步效果图就不算费用了，只是后面的竞标价格相同的情况下优先考虑就行，这个我自然是答应的，不说这个免费不免费，仅仅是合作过一次，价格相同的情况下也会优先考虑的。
然后我就开始了解地块周边的房价，这方面自然少不了万事通的大嫂，大嫂的原话是：“你那个位置目前的房价折算倒是不高，大概在六百多一平方，不过你们这个是工业别墅，不能和老房子同价，带简单装修的情况下一千肯定是没问题的，至于要不要考虑精装修这个就得你们自己决定了，我只是熟悉房价，房地产具体的还真不懂。”
我谢过大嫂以后便直接步行过来项目地块这边，现在摩托车给技术员用了，县城这也不大，开车反倒没有步行方便，特别是这次我的目标就是调查这边的房价。
我身上带了两包烟，基本上碰到闲一点的人就问，特别是小商小贩以及老头老太太，这些人其实是最熟悉周边情况的，我花了一整天的时间打听，基本上也就确定了这边的房价和大嫂说的情况是差不多的。
这种其实是比较原始的调研方式，不过我们也就只懂这么多了，回家后媛媛问起情况我也说了从大嫂那里和周边居民那里了解到的情况大致是六百多一平方，这边比较偏一些，房价不像我们安厦大厦这边隔一点相差就比较大家，所以这个价格是比较靠谱的了。
“如果是六百多就不好做了，一栋才20万，三百多栋也就六千多万，估计全部卖了也就够收回投资款的。”
“这个是二手房价，那边的都是老房子，我们工业别墅带简单装修卖一千还是没问题的，就像我们安厦这边一样，周边的老房子也就是一千多，但是我们这里两千多，比率差不多是10：6到10：7之间，所以这个是合理的了，我主要还是得考虑建筑成本和政府预算之间差了多少，这次的土地出让金占预算的15%，上次的只占了10%，说明政府在地价这块也是上调了，而且这个还是比较偏的位置，所以安厦这边我们其实是占了地价的便宜，我估计广州这边可能更高比例一些，所以我们前面的地价相对估计还是占比不高的。”
我把箱包城的项目资料递给媛媛道：“对的，已经规划完成了，和安厦大厦一样，是明年的招商引资项目之一，这个是第一期的规划，林书记主要是看我有没有意向独立投资整个第一期，我暂时只承诺了保底投资一千万，整个项目预算是8000万。”
“8000万呀，真不少了，差不多我们流动资金的一半了。”媛媛也是接过资料大概看了一下。
“那你打算着手调研了吗？从哪里开始着手，这块我们不熟悉啊。”
“简单，都做第二遍了，第一点肯定是摸底了，这个预算是政府预算的，实际投资按上次的比例就六成多不到七成，也就是五六千万的样子，然后就是估算这里的工业别墅的价值，这一块是卖的，这个是短期的变现能力，就和我们的安厦大厦一样的，至于工业厂房和仓储物流这块主要是出租，所以，如果是工业别墅这块的商业价值基本上和投资相当或者哪怕回来一半以上，那这个项目施工哪怕超过一年我们都能做了，也就是投入比如说六千万，一年以后我们能收回个三千万以上，剩下的部分出租就可以了，风险基本上不大，但是肯定没有安厦这边的回报快，也没有这么高了。”
“嗯，安厦毕竟是商业项目，箱包城严格来算是工业项目，不过这个项目做起来也好，我们不是有打算投产耗材工厂嘛，就和安厦我们正好需要办公室一样，首先自己就省下来几百万建工厂的成本了。”
“这也是，不过我们这个工厂相对整体来说是小数字，不能这么想，容易走偏，首先还是得看这个项目本身的回报，我看了一下大概数字，商业别墅这边规划的是300平方左右一栋，我们先预算和我们老房子房价差不多，那就是1000一方，一栋就是30万，这里总共是规划了三百多栋，那就是1个亿多一些，也就是说理论上我们只要两年内销售其中的三四成，这样项目就是可行的了。”
“你是倾向于整体投资了？”
“也不能倾向于整体投资，只是初步分析，这个也是我承诺至少投资一千万的原因，如果投1000万，那么其实就是相当于我们出了几百万建了一个工厂然后租给自己差不多意思了，其实我们也就投了几百万进去，这个投资肯定是没有任何风险了，这个我们可以在投资协议里面说明单独核算一块就好，至于整体投资还是按老规距，先出简单的效果图，然后再找几家公司估算整体投资，这里面积够大，土地出让金也不算高，应该是问题不大的才对。”
“也对，至少要行摸底了，早知道这边要规划工业别墅，我们当时不必要在这边非得建个别墅了，还提着稍微擦边的风险。”
“已经发生的事情就不用再提了，没有发生的事情谁知道呢，何况这个别墅就很好啊，没有地面别墅那么热，蚊子也基本上没有，空气风景都比较好，就算工业别墅建好也没有这里好了，而且如果你喜欢，工业别墅我们到时候自己留一栋建好一些，万一这边以后被列为违章我们就搬那边去好了。”
“那倒不用，其实这里我也挺喜欢的，不用折腾，更何况以后说不定有更好的，而且这里城建是审批通过了的正常就不可能在后面又变成违章了。”
这事儿其实也就是自家讨论一下，具体的还是得按照流程来，一个是建筑成本评估，项目里面的1200万的土地出让金这个是不会变少的，主要是建筑成本这块看多少。
所以我第一时间打了电话给设计公司的刘总，让帮忙做一个简单的设计图，其实就是一个效果图，项目的电子版资料林书记已经安排发我邮箱了，直接转发一下就行，刘总合作过一次了，所以更加爽快，甚至表示初步效果图就不算费用了，只是后面的竞标价格相同的情况下优先考虑就行，这个我自然是答应的，不说这个免费不免费，仅仅是合作过一次，价格相同的情况下也会优先考虑的。
然后我就开始了解地块周边的房价，这方面自然少不了万事通的大嫂，大嫂的原话是：“你那个位置目前的房价折算倒是不高，大概在六百多一平方，不过你们这个是工业别墅，不能和老房子同价，带简单装修的情况下一千肯定是没问题的，至于要不要考虑精装修这个就得你们自己决定了，我只是熟悉房价，房地产具体的还真不懂。”
我谢过大嫂以后便直接步行过来项目地块这边，现在摩托车给技术员用了，县城这也不大，开车反倒没有步行方便，特别是这次我的目标就是调查这边的房价。
我身上带了两包烟，基本上碰到闲一点的人就问，特别是小商小贩以及老头老太太，这些人其实是最熟悉周边情况的，我花了一整天的时间打听，基本上也就确定了这边的房价和大嫂说的情况是差不多的。
这种其实是比较原始的调研方式，不过我们也就只懂这么多了，回家后媛媛问起情况我也说了从大嫂那里和周边居民那里了解到的情况大致是六百多一平方，这边比较偏一些，房价不像我们安厦大厦这边隔一点相差就比较大家，所以这个价格是比较靠谱的了。
“如果是六百多就不好做了，一栋才20万，三百多栋也就六千多万，估计全部卖了也就够收回投资款的。”
“这个是二手房价，那边的都是老房子，我们工业别墅带简单装修卖一千还是没问题的，就像我们安厦这边一样，周边的老房子也就是一千多，但是我们这里两千多，比率差不多是10：6到10：7之间，所以这个是合理的了，我主要还是得考虑建筑成本和政府预算之间差了多少，这次的土地出让金占预算的15%，上次的只占了10%，说明政府在地价这块也是上调了，而且这个还是比较偏的位置，所以安厦这边我们其实是占了地价的便宜，我估计广州这边可能更高比例一些，所以我们前面的地价相对估计还是占比不高的。”